# כמה משכנתא אפשר לקבל: מחשבון לפי הכנסה והון עצמי | אייל אפרתי

> כמה משכנתא אפשר לקבל: מזינים הכנסה, הון עצמי ומחיר דירה, ומקבלים את המשכנתא הדרושה, ההחזר החודשי, ומה עומד בכללי בנק ישראל ומה לא.

Source: https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/how-much-mortgage/

# כמה משכנתא אפשר לקבל ומה ההכנסה וההון העצמי מאפשרים

מזינים את מה שאתם יודעים: ההכנסה החודשית, ההון העצמי ומחיר הדירה. המחשבון מחשב את המשכנתא הדרושה ואת ההחזר החודשי, בודק אותם מול כללי בנק ישראל, ומראה בצבע מה בסדר ומה חורג, ועד איזה מחיר דירה אפשר להגיע.

## מה המחשבון בודק

**המשכנתא הדרושה** היא מחיר הדירה פחות ההון העצמי. ממנה נגזרים שני מספרים:

-   **שיעור המימון:** המשכנתא חלקי מחיר הדירה. בנק ישראל מתיר עד 75% בדירה ראשונה, עד 70% למשפרי דיור ועד 50% בדירה להשקעה. מעבר לזה חסר הון עצמי, והמחשבון מראה כמה.
-   **ההחזר החודשי**, בשיטת שפיצר, וכמה הוא מתוך ההכנסה. עד 40%: סביר. בין 40% לבין 50%: אפשרי, אבל מכביד. מעל 50%: הבנק לא יאשר.

החזר חודשי = משכנתא × ריבית חודשית ÷ (1 − (1 + ריבית חודשית) בחזקת מינוס מספר התשלומים)`PMT = Loan × r / (1 − (1 + r)^−n)`

**מחיר הדירה המרבי** הוא הנמוך מבין שניים: ההון העצמי חלקי החלק שאינו ממומן (25% בדירה ראשונה), וההון העצמי ועוד המשכנתא שהחזר של 50% מההכנסה מאפשר.

### שלושה קונים, אותה דירה של 2,000,000 ₪

דירה ראשונה, ריבית של 5% לתקופה של 25 שנה.

1.  **בתוך הכללים.** הון עצמי של 600,000 ₪, הכנסה של 22,000 ₪: משכנתא של 1,400,000 ₪, שיעור מימון של 70%, החזר של 8,184 ₪, שהוא 37% מההכנסה. מחיר הדירה המרבי: 2,400,000 ₪.
2.  **הון עצמי נמוך מדי.** הון עצמי של 400,000 ₪: משכנתא של 1,600,000 ₪, שיעור מימון של 80%, מעל 75%. חסרים 100,000 ₪ הון עצמי (נדרש לפחות 500,000 ₪). גם ההחזר, 9,353 ₪, הוא 43% מההכנסה: אפשרי, אבל מכביד.
3.  **החזר גבוה מדי.** הון עצמי של 600,000 ₪, הכנסה של 14,000 ₪: ההחזר של 8,184 ₪ הוא 58% מההכנסה, מעל 50%. מחיר הדירה המרבי להכנסה הזו: 1,797,420 ₪.

## מה החישוב נותן, ומה הוא לא בודק

### מה החישוב נותן

-   טווח מחיר לדירה לפני החיפוש, לפי ההון העצמי וההכנסה.
-   כמה הון עצמי חסר, אם חסר.
-   איזה חלק מההכנסה ילך להחזר, ואם הוא בתוך הכללים.

### מה הוא לא בודק

-   את החלטת הבנק, שבוחן את הבקשה כולה.
-   תמהיל של כמה מסלולים: החישוב הוא למסלול אחד בשפיצר.
-   עלויות נוספות של הרכישה, שאינן חלק מהמשכנתא.

כשהמסגרת ברורה, בונים את התמהיל [במחשבון התמהיל](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/mix/) ובודקים איך כל מסלול משפיע על ההחזר החודשי ועל העלות הכוללת.

## הכללים שהמחשבון בודק

**75%**מימון מרבי לדירה ראשונה (דירה יחידה)

**70%**מימון מרבי למשפרי דיור (דירה חליפית)

**50%**מימון מרבי לדירה להשקעה

**50%**מההכנסה: ההחזר המרבי שבנק יאשר

מקור: [בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329](https://www.boi.org.il/media/wwsosyxf/329_11.pdf): שיעור מימון בסעיף 2, החזר מההכנסה בסעיפים 5 ו־6 (מעל 40% הבנק מקצה יותר הון), תקופה של עד 30 שנה בסעיף 8.

## כמה משכנתא אפשר לקבל: שאלות נפוצות

### כמה משכנתא אפשר לקבל?

שני כללים של בנק ישראל קובעים את המסגרת. שיעור המימון: עד 75% ממחיר דירה ראשונה (דירה יחידה), עד 70% למשפרי דיור (דירה חליפית) ועד 50% לדירה להשקעה. ההחזר החודשי: עד 50% מההכנסה. בתוך המסגרת, הבנק מחליט אם לאשר ובאיזה סכום.

### כמה הון עצמי צריך לקניית דירה?

לפחות 25% ממחיר דירה ראשונה, לפחות 30% למשפרי דיור ולפחות 50% בדירה להשקעה. בדירה של 2,000,000 ₪ לזוג שקונה דירה ראשונה: לפחות 500,000 ₪ הון עצמי.

### איזה החזר חודשי נחשב סביר?

בנק ישראל אוסר על הבנקים לאשר משכנתא שההחזר שלה עולה על 50% מההכנסה, וכשההחזר עולה על 40% הבנק נדרש להחזיק נגדה יותר הון. לכן המחשבון מסמן עד 40% בירוק, בין 40% לבין 50% כהחזר אפשרי אך מכביד, ומעל 50% באדום.

### לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?

עד 30 שנה. תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי, אבל מגדילה את סך הריבית לאורך חיי ההלוואה. את הריבית והתקופה משנים בהגדרות המתקדמות של המחשבון.

### האם התוצאה במחשבון מבטיחה אישור מהבנק?

לא. המחשבון בודק את הנתונים מול הכללים. הבנק בוחן את הבקשה כולה ומחליט. את עמדת הבנק בפועל מקבלים באישור עקרוני, שניתן בתוך 5 ימי עסקים בלי עלות למבקש.

**משכנתא לדירה ראשונה ולמשפרי דיור**

לפני החתימה על הדירה, אייל בונה איתכם תמהיל והחזר חודשי לפי היכולת של המשפחה ומנהל את המשא ומתן מול הבנקים. 20 שנה בעולם הפיננסי, בהן ניהול סניף בבנקאות הפרטית.

[לעמוד השירות](https://eyalefrati.co.il/new-mortgage/)

## מחשבונים נוספים

[**מחשבון משכנתא**החזר חודשי ולוח סילוקין בשיטת שפיצר, בקרן שווה ובמסלול קבועה צמודה למדד.](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/)[**מחשבון שפיצר ולוח שפיצר**החזר חודשי קבוע, נוסחת החישוב, לוח סילוקין חודשי והשוואה לקרן שווה.](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/spitzer/)[**מחשבון משכנתא בפריים**ההחזר במסלול פריים ורגישותו לשינוי בריבית בנק ישראל.](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/prime/)[**מחשבון תמהיל משכנתא**פריים, קבועה לא צמודה וקבועה צמודה: ההחזר החודשי של התמהיל כולו.](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/mix/)[**מחשבון מחזור משכנתא**ההחזר הנוכחי מול ההחזר לאחר מחזור, כולל עמלת פירעון מוקדם.](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/refinance/)[**מחשבון הלוואה**החזר חודשי ולוח סילוקין להלוואה: שפיצר, קרן שווה או בלון.](https://eyalefrati.co.il/loan-calculator/)[**מחשבון ריבית דריבית**צבירת חיסכון עם הפקדה חודשית, והחלק שמקורו בתשואה שנצברה.](https://eyalefrati.co.il/compound-interest-calculator/)

## בדיקת החישוב עם אייל

בפגישה ראשונה, ללא התחייבות וללא תשלום, אייל בודק איתכם את ההכנסה, ההון העצמי וההחזר שהמשפחה יכולה לשאת, לפני שמתחייבים על דירה.

[054-496-3895](tel:+972544963895)[WhatsApp](https://wa.me/972544963895)