# משכנתא לדירה ראשונה ולמשפרי דיור: ייעוץ משכנתא | אייל אפרתי

> משכנתא לדירה ראשונה ולמשפרי דיור: תמהיל מסלולים שנבנה במטרה לצמצם את העלות הכוללת, החזר חודשי שמתאים להכנסה ומשא ומתן מול הבנקים, עם אייל אפרתי.

Source: https://eyalefrati.co.il/new-mortgage/

# משכנתא לדירה ראשונה ולמשפרי דיור דירה ראשונה או דירה חליפית, בתמהיל שמתאים למשפחה

המטרה בקניית דירה: משכנתא שסך התשלומים עליה לאורך השנים נמוך, והחזר חודשי שהמשפחה נושאת לאורך זמן. אייל אפרתי, 20 שנה בעולם הפיננסי ולשעבר מנהל סניף בבנקאות הפרטית בבנק לאומי, בונה איתכם את תמהיל המסלולים, מנהל את המשא ומתן מול הבנקים ומלווה אתכם עד החתימה, בדירה מקבלן וביד שנייה.

[054-496-3895](tel:+972544963895)[WhatsApp](https://wa.me/972544963895)[מחשבון משכנתא](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/)

![בנייני מגורים חדשים בשכונת הדרים בשוהם](https://eyalefrati.co.il/images/new-apartment-buildings-shoham-sm.webp)

_צילום: [ישראל זלר, אתר פיקיוויקי](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:97906_shoham_hadrim_neighborhood_PikiWiki_Israel.jpg), [CC BY 2.5](https://creativecommons.org/licenses/by/2.5/)_

## כמה משכנתא אפשר לקחת?

בנק ישראל מציב לכל משכנתא שתי תקרות. הראשונה היא שיעור המימון: החלק משווי הדירה שהבנק רשאי להלוות. השנייה היא יחס ההחזר מההכנסה: ההחזר החודשי לא יעלה על 50% מההכנסה של המשפחה. תקופת המשכנתא היא עד 30 שנה.

בתוך המסגרת הזו, הסכום תלוי בהכנסות, בהתחייבויות הקיימות ובשווי הדירה. בפגישה הראשונה, ללא התחייבות וללא תשלום, אייל מנתח את הנתונים האלה וקובע יחד איתכם החזר חודשי שהמשפחה יכולה לשאת, עוד לפני החתימה על חוזה הרכישה.

**75%**שיעור מימון מרבי, דירה יחידה

**70%**שיעור מימון מרבי, דירה חליפית

**50%**שיעור מימון מרבי, דירה להשקעה

**30**שנה, תקופת ההלוואה המרבית

מקור: [בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329](https://www.boi.org.il/media/wwsosyxf/329_11.pdf)

## תמהיל המשכנתא: למה ההלוואה בנויה מכמה מסלולים

משכנתא מורכבת בדרך כלל מכמה הלוואות במסלולים שונים, לכל אחת ריבית, הצמדה ותקופה משלה. התמהיל קובע שני דברים: את סך הריבית שתשלמו לאורך השנים, ואת רגישות ההחזר החודשי לעליית ריבית או מדד. לכן בניית התמהיל היא לב העבודה של אייל.

-   **לפחות שליש בריבית קבועה.** החלק בריבית משתנה מוגבל לשני שלישים מסכום המשכנתא.
-   **פריים.** ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. הריבית במסלול משתנה עם כל שינוי בפריים.
-   **צמוד או לא צמוד.** במסלול צמוד ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן, ובמסלול לא צמוד אין הצמדה.
-   **שפיצר או קרן שווה.** בשפיצר ההחזר החודשי קבוע לכל התקופה. בקרן שווה ההחזרים הראשונים גבוהים יותר ויורדים עם הזמן, וסך התשלומים נמוך יותר.

ההשפעה של כל מסלול על ההחזר ועל יתרת ההלוואה מוצגת שנה אחר שנה באמצעות [מחשבון המשכנתא](https://eyalefrati.co.il/mortgage-calculator/).

מקורות: [בנק ישראל, מגבלת הריבית המשתנה](https://boi.org.il/media/g1wmit2z/h2647.pdf), [בנק לאומי, מסלולי משכנתא](https://www.leumi.co.il/Articles/27942), [בנק ירושלים, שיטות החזר](https://www.bankjerusalem.co.il/mortgage/method-choice/)

![בנייני מגורים בשכונת הנוער בראשון לציון](https://eyalefrati.co.il/images/apartment-buildings-rishon-lezion-sm.webp)

_בנייני מגורים בראשון לציון. צילום: [דוידי ורדי, אתר פיקיוויקי](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:95918_youth_neighborhood_buildings_PikiWiki_Israel.jpg), [CC BY 2.5](https://creativecommons.org/licenses/by/2.5/)_

## דירה מקבלן או דירה יד שנייה

אייל מלווה רוכשים בשני סוגי העסקאות. בדירה מקבלן הוא מכיר גם את הצד השני של העסקה: בפרויקט האחרון שליווה ייעץ לקבלן מול הבנק החל משלב הדוח אפס, ובמקביל ליווה את הרוכשים במשכנתאות ובמימון.

משפרי דיור, שמוכרים דירה אחת וקונים אחרת, מתאמים בין שתי עסקאות ובין המשכנתא הקיימת לחדשה. לכן הבדיקה נעשית לפני החתימה: מחיר המכירה הצפוי של הדירה הנוכחית, מחיר הדירה הבאה, עמלת הפירעון המוקדם של המשכנתא הקיימת, והחזר חודשי שהמשפחה יכולה לשאת.

![עגורנים בונים שכונה חדשה בדרום שוהם](https://eyalefrati.co.il/images/new-neighborhood-construction-shoham-sm.webp)

_שכונה חדשה בבנייה בשוהם. צילום: [דוידי ורדי, אתר פיקיוויקי](https://commons.wikimedia.org/wiki/File:97791_construction_of_a_new_neighborhood_in_shoham_PikiWiki_Israel.jpg), [CC BY 2.5](https://creativecommons.org/licenses/by/2.5/)_

## המלצות של לקוחות

[100% ממליצים בפייסבוק](https://www.facebook.com/eyalfinance/reviews)

[מקצוען אמיתי, מלווה את כל התהליך קצה לקצה - יצירת תמהיל - הגשה לבנק - אישור הבנק. סבלן ותמיד זמין. 10 מ10 במקצועיות ו10 מ10 בשירות.Eran F.יוני 2025המלצה בפייסבוק](https://www.facebook.com/eran.fass/posts/pfbid0CZruKp8UyfMT31CgBkLmeoynzi1ysrPH6VedieyqJEpcLmRtW6qHe)[מומלץ בחום! אייל בעל הבנה עמוקה בתחום המשכנתאות והתהליכים הפנים-בנקאיים, הוא ליווה אותנו משלב המחשבה עד שלב החתימה באופן מקצועי, סבלני, סובלני ואיכותי מאוד והשיג לנו תנאי משכנתא טובים שתואמים את הצרכים שלנו.Ben-el B.אוג׳ 2022המלצה בפייסבוק](https://www.facebook.com/BenJah22/posts/pfbid0qrf9pgYJFSnmzRzDjK76vPoDxw7SMLgNeFmiPQqa1F1WxR4xSFZXDj)

## שאלות נפוצות

### כמה הון עצמי צריך לדירה ראשונה?

בדירה יחידה הבנק רשאי לממן עד 75% משווי הדירה, ולכן לפחות 25% מהמחיר ממומנים בהון עצמי. בדירה חליפית שיעור המימון המרבי הוא 70%, ובדירה להשקעה 50%.

### מה ההבדל בין משכנתא לדירה ראשונה למשכנתא למשפרי דיור?

ההבדל המרכזי הוא שיעור המימון: עד 75% משווי דירה יחידה, ועד 70% בדירה חליפית, כשמוכרים דירה אחת וקונים אחרת. בניית התמהיל והתאמת ההחזר החודשי להכנסה נעשות באותה שיטה בשני המקרים.

### לכמה שנים אפשר לקחת משכנתא?

עד 30 שנה, לפי הוראות בנק ישראל. תקופה ארוכה מקטינה את ההחזר החודשי ומגדילה את סך הריבית לאורך חיי ההלוואה, ולכן אורך התקופה נקבע יחד עם התמהיל ולא בנפרד ממנו.

### איזה חלק מהמשכנתא אפשר לקחת בריבית משתנה?

עד שני שלישים מסכום המשכנתא, ולפחות שליש בריבית קבועה. בתוך המסגרת הזו התמהיל נבנה לפי ההכנסה, האופק של המשפחה ומידת הסיכון שהיא מוכנה לשאת.

### מתי כדאי לפנות ליועץ משכנתאות?

בתחילת חיפוש הדירה, לפני הפנייה לבנק ולפני החתימה על חוזה. כך ידוע מראש איזה החזר חודשי מתאים למשפחה, והמשא ומתן מול הבנקים נפתח עם תיק מסודר ותמונה מלאה.

## לפני שפונים לבנק

פגישת ייעוץ ראשונה עם אייל, ללא התחייבות וללא תשלום: כמה מימון אפשר לקבל ואיזה החזר חודשי מתאים למשפחה.

[054-496-3895](tel:+972544963895)[WhatsApp](https://wa.me/972544963895)

## פגישת ייעוץ ראשונה, ללא תשלום

משכנתא חדשה, מחזור משכנתא קיימת או משכנתא לכל מטרה: בפגישה הראשונה בוחנים את המצב, את האפשרויות ואת ההחזר שמתאים למשפחה, ללא התחייבות.

[054-496-3895](tel:+972544963895)[WhatsApp](https://wa.me/972544963895)