מחשבון תמהיל משכנתא שלושה מסלולים, החזר אחד
תמהיל משכנתא מחלק את ההלוואה בין מסלולים שונים. במחשבון מחלקים את הסכום בין פריים, קבועה לא צמודה וקבועה צמודה למדד, ורואים את ההחזר החודשי של התמהיל כולו, כמה ממנו ריבית וכמה הצמדה, והאם לפחות שליש בריבית קבועה.
המקור: הוראת ניהול בנקאי תקין 329 של בנק ישראל (שיעור מימון: סעיף 2; החזר מהכנסה: סעיפים 5 ו־6)
ההחזר של התמהיל, שנה אחר שנה
סיכום לכל התקופה
לוח הסילוקין המלא
תיפתח הודעת WhatsApp עם נתוני החישוב.
החישוב להמחשה בלבד ומבוסס על הנתונים שהוזנו. אין בו הצעת אשראי או ייעוץ, והוא אינו כולל עמלות, מסים, ביטוחים, שינויי ריבית שלא הוזנו או את המדד בפועל.
איך מחושב ההחזר של תמהיל
כל מסלול בתמהיל הוא הלוואה נפרדת. המחשבון מחשב כל מסלול בשיטת שפיצר, לפי הריבית שלו, ומחבר את שלושת ההחזרים חודש אחר חודש:
PMT = PMT(prime) + PMT(fixed) + PMT(CPI-linked)במסלול הצמוד היתרה מתעדכנת בכל חודש לפי שיעור האינפלציה שהנחתם, ולכן ההחזר שלו עולה לאורך השנים. מסיבה זו ההחזר של התמהיל בשנה האחרונה שונה מההחזר הראשון, גם כשהריביות אינן משתנות.
דוגמה: 900,000 ₪ לתקופה של 25 שנה
- פריים 33%: 297,000 ₪ בריבית של 4.25%, החזר חודשי 1,609 ₪.
- קבועה לא צמודה 34%: 306,000 ₪ בריבית של 4.6%, החזר חודשי 1,718 ₪.
- קבועה צמודה 33%: 297,000 ₪ בריבית של 3.4%, בהנחת אינפלציה של 2.5%, החזר ראשון 1,474 ₪.
- ההחזר הראשון של התמהיל: 4,801 ₪.
בשנה האחרונה ההחזר עומד על 6,054 ₪ בקירוב, בשל ההצמדה. העלות לאורך התקופה: 577,186 ₪ ריבית ועוד 132,056 ₪ הצמדה. החלק בריבית קבועה הוא 67% מהמשכנתא, בהתאם לכלל של שליש לפחות.
מה כל מסלול תורם לתמהיל
פריים
לא צמוד, וללא עמלת היוון בפירעון מוקדם. הריבית משתנה עם ריבית בנק ישראל, ולכן ההחזר אינו ידוע מראש. מחשבון פריים
קבועה לא צמודה
ההחזר קבוע וידוע מראש לכל התקופה, ללא חשיפה למדד ולשינויי ריבית. בפירעון מוקדם עשויה לחול עמלת היוון.
קבועה צמודה
הריבית קבועה, אך היתרה וההחזר מתעדכנים לפי המדד. בהשוואה לקבועה לא צמודה יש להוסיף לריבית את ההצמדה. המחשבון הראשי, לשונית צמודה
מתי להטות את התמהיל לריבית קבועה, ומתי לפריים
יותר קבועה לא צמודה
- החזר צפוי, שמתאים לתקציב חודשי מוגבל.
- שינויי ריבית של בנק ישראל אינם משנים את ההחזר.
- המחיר: עמלת היוון אפשרית בפירעון מוקדם, ולכן פחות גמישות למחזור.
יותר פריים ומשתנה
- בפריים: פירעון ומחזור ללא עמלת היוון.
- ההחזר יורד כשהריבית יורדת.
- המחיר: ההחזר עולה כשהריבית עולה, והחלק המשתנה מוגבל לשני שלישים מהמשכנתא.
כללי בנק ישראל לתמהיל
החלק בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים מהמשכנתא. בדוגמה, 67% מהמשכנתא בריבית קבועה והפריים (33%) בתוך המגבלה. בנק ישראל, חוזר 2647
התקרה חלה על ההחזר החודשי של המשכנתא כולה, כלומר על סך ההחזרים בכל המסלולים. הוראה 329
משך ההלוואה המרבי הוא 30 שנה. הוראה 329
מחשבון תמהיל משכנתא: שאלות נפוצות
מה זה תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא חלוקת המשכנתא לכמה הלוואות במסלולים שונים, למשל פריים, קבועה לא צמודה וקבועה צמודה. לכל מסלול ריבית, הצמדה ותקופה משלו, והשילוב ביניהם קובע את ההחזר החודשי, את העלות הכוללת ואת הסיכון לשינוי בהחזר.
מה התמהיל המומלץ?
אין תמהיל אחד שמתאים לכל משק בית. בנק ישראל קובע שלפחות שליש מהמשכנתא יהיה בריבית קבועה. בתוך המסגרת הזו, החלוקה נקבעת לפי ההחזר שהמשפחה יכולה לשאת היום, העלייה בהחזר שהיא יכולה לספוג, והתוכניות לפירעון מוקדם או למחזור.
אפשר לקחת משכנתא רק בריבית קבועה?
כן. הכלל של בנק ישראל מגביל רק את החלק בריבית משתנה, עד שני שלישים מהמשכנתא. משכנתא שכולה בריבית קבועה עומדת בכלל.
איך המחשבון מחשב את הפריים?
לפי הריבית שהזנתם, לכל התקופה. בפועל ריבית הפריים משתנה עם ריבית בנק ישראל. כדי לראות את ההחזר אחרי שינוי ריבית, השתמשו במחשבון הפריים, שכולל תרחיש של שינוי ריבית.
המחשבון מציג את המספרים. אייל בוחן איתכם איזה תמהיל מתאים להחזר החודשי שמשק הבית יכול לשאת ולמידת הסיכון שמתאימה לכם, ומשווה אותו מול הצעות הבנקים.
מחשבונים נוספים
בדיקת החישוב עם אייל
בפגישת ייעוץ ראשונה, ללא התחייבות וללא תשלום, אייל בודק איתכם חלוקות שונות בין פריים, קבועה לא צמודה וקבועה צמודה, ואת ההחזר והעלות הכוללת של כל אחת.